Ограничение роста стоимости аренды жилья в Германии
Реалии немецкого рынка аренды пугающие. Цены на жильё растут гигантскими темпами. Рост в 7-8% в год уже не удивляет. C июня 2015 закон позволяет немецким федеральным землям вводить ограничения на стоимость аренды в городах — Mietpreisbremse.
В городах, где проблема с жилой недвижимостью наиболее острая, власти вправе законодательно контролировать цены. Владельцам недвижимости не разрешается без причины повышать аренду более чем на 10% от средней стоимости в городе.
Каждый контракт по запросу может быть проверен на соответствие закону. Если хозяин запросил слишком много, суд устанавливает лимит. Излишки возвращаются арендатору задним числом.
Mietpreisbremse: в каких немецких землях есть?
Земля Действие Mietpreisbremse
Баден-Вюртемберг неопределённо
Бавария с 08/2019
Берлин с 06/2015 плюс регуляция дополнительно
Бранденбург с 04/2019
Бремен с 12/2015
Гамбург с 07/2018
Гессен с 06/2019
Мекленбург-Передняя Померания с 10/2018
Нижняя Саксония с 12/2016
Северный Рейн-Вестфалия с 07/2015
Рейнланд-Пфальц неопределённо
Саар не вводилось
Саксония не вводилось
Саксония-Анхальт не вводилось
Шлезвиг-Гольштейн закончилось в 11/2019
Тюрингия с 04/2016
По контрактам заключённым с апреля 2020 арендодатель обязан вернуть сверхлимитные деньги даже если жилец не сразу после заключения договора или оповещения о повышении выразил несогласие с ценой. На составление жалобы на несоответствие стоимости даётся 30 месяцев.
Последовательность действий
Ограничения не распространяются на квартиры после капитального ремонта с инвестицией свыше трети оценочной стоимости и построенные после октября 2014.Самостоятельно узнать, легальна ли цена аренды в Германии, трудно. Приходится обращаться к специалистам.
Если жилец подозревает, что платит лишнее, необходимо проверить, действует ли в городе Mietpreisbremse. Пытаться снизить стоимость аренды в земле, где закон не введён, бесперспективно. Верховный суд рассматривает коллективный иск против земельных правительств за игнорирование возможности помочь арендаторам. Но разбирательство займёт годы и чем закончится непредсказуемо.
До заключения контракта говорить арендодателю о намерении обжаловать стоимость наивно. Владелец недвижимости просто откажется подписывать договор. Поэтому единственная возможность — снять жильё в Германии, а потом жаловаться. Разорвать договорённости хозяин сразу после въезда новых жильцов вряд ли решится. Арендатору главное точно знать, что требования законны. Иначе и отношения испортит, и деньги не экономит.
Дальнейшие действия зависят от ситуации. Члены ферайнов арендаторов Mieterverein найдут поддержку внутри сообщества. Обладатели юридической страховки, покрывающей разбирательства по арендным договорам, могут обратиться к адвокату.
Иностранцы, которые только приехали в Германию, оказываются самыми незащищёнными. Они не знают немецких законов и никак не застрахованы юридически.
Стоимость иска
Теоретически жилец может самостоятельно подать иск в суд против владельца недвижимости. Если арендатор не состоит в ферайне и не имеет немецкой адвокатской страховки, покрывающей споры по аренде жилья, придётся рисковать деньгами на оплату расходов суда и работу адвоката. Сумма расходов зависит от стоимости иска, который вычисляется исходя из размера выгоды, получаемой истцом при решении в его пользу. Выгода вычисляется исходя из разницы итоговой аренды и первоначальной за 42 месяца.
Например, жилец платит 1000€ в месяц, но суд признает правомерным снижение до 920€. Стоимость иска составит 80€ * 42 = 3360€.
Дальше гонорар юриста и оплата суду рассчитывается в долях от стоимости иска с учётом количества заседаний и деталей процесса.
Примерная шкала для типичного спора, закончившегося в первой инстанции без привлечения свидетелей:
до 200€ исковой суммы — 420€
1000€ — 680€
1500€ — 945€
2000€ — 1200€
3000€ — 1570€
5000€ — 2290€
10000€ — 4090€
15000€ — 4800€
Если суд признает иск несостоятельным, расходы понесёт обвинитель. Часто суд выносит приговор в процентном соотношении. Например, иск на 3000€, но судья признаёт только половину. Значит, оплата судебных издержек ложится на обе стороны поровну.
