Чинш з погляду закону

У законодавстві czynsz вказано в Kodeks cywilny (Цивільний кодекс РП) у розділі Оренда. Проте точне визначення відсутнє.

Зі змісту статей кодексу випливає, що чиншем законодавство називає всю орендну плату, про яку сторони домовилися під час укладання договору оренди чи найму.

Саме чиншем, як загальною сумою всіх можливих платежів, оперує цивільне законодавство, встановлюючи терміни виплат, періоди затримки та різні наслідки, пов'язані з цим. Тобто ще раз, з погляду Цивільного кодексу Польщі, чинш – це загальна орендна плата. У цьому детального визначення немає.

Чинш як платежі, не пов'язані з доходом орендодавця

Водночас чинш як частина витрат на оренду нерухомості, не пов'язаних із доходом орендодавця, застосовується значно частіше за законодавчий. У тому числі використовується в цьому сенсі в договорах і суди визнають ці документи законними.

Що мається на увазі? У загальних витратах на оренду у наймача є частина, яку забирає собі орендодавець – це його дохід (безпосередньо орендна плата), але є й складові понад це, наприклад, комунальні платежі, вартість обслуговування ліфтів, прибирання під'їздів тощо. (Докладніше про можливі складові чиншу поговоримо далі). У цьому випадку чиншом називають необхідні витрати понад орендну плату.

На жаль, це ще не вся можлива плутанина. На практиці і в цій категорії czynsz може мати на увазі різні параметри:

• або всі витрати, крім оренди,
• або лише витрати (без оренди), які не пов'язані з оплатою за лічильниками (вода, електрика, газ тощо, які в Польщі ще називають media).

Крім того, орендодавець має право встановлювати єдиний платіж «за все», маючи на увазі, що оплачуватиме всі необхідні витрати на утримання приміщення сам. Що він у такому разі назве чиншем? Чи взагалі використовуватиме цей термін? Закон не забороняє жодного варіанту, а отже, в кожній ситуації може бути своє рішення.

Як зрозуміти, що має на увазі орендодавець, говорячи czynsz?

З'ясувати заздалегідь, що мається на увазі під чиншем - дуже важливо, якщо немає бажання з часом зіткнутися з несподіваними (і зазвичай високими) витратами.

Попередні висновки можна зробити за текстом пропозиції (наприклад, оголошення):

• Якщо у графі вартість оренди вказано лише чинш, а його величина приблизно збігається з ринковими умовами у вибраній місцевості, то з великою ймовірністю йдеться про загальні витрати на оренду.
• Якщо вказано оренда + чинш (наприклад, оренда – 1500 злотих плюс чинш 600 злотих на місяць), то, швидше за все, тут під чиншем мається на увазі вся частина оплати, не пов'язана з орендою.
• Якщо в тексті написано оренда + чинш + медіа, то під чиншем розуміють частину витрат без орендної плати та без комунальних витрат за лічильниками.Однак точну інформацію можна отримати виключно від орендодавця, і з'ясовувати її необхідно до укладання договору і в кожному випадку, навіть якщо договір переукладається.

Що входить до польського чиншу?

Так як саме поняття чинш може відрізнятися час від часу, то і його складові можуть бути різними. Більше того, витрати можуть відрізнятися і через тип приміщення, структуру власності та багато інших параметрів.

Тому далі буде представлений дуже орієнтовний перелік, але під час укладання договору краще пройти з орендодавцем по всьому цьому списку, викреслюючи відсутнє та з'ясовуючи вартість того, що є. Розглянемо за категоріями.

Точно відноситься до чиншу (але – тут і далі – необов'язково є у кожному випадку):

• податок на нерухоме майно;
• винагорода правління керуючої компанії або житлового кооперативу та людей, які в них працюють;
• ремонтний фонд;
• страхування;
• обслуговування ліфтів;
• оренда землі під об'єктом нерухомості;
• обслуговування під'їзних шляхів;
• прибирання під'їзду, приміщень загального користування та прилеглих територій;
• інші поточні витрати на утримання.

Може входити в czynsz, але може значитися під терміном media:

• електроенергія;
• газ;
• водопостачання;
• каналізація (як правило, прив'язані до витрат води);
• опалення;
• вивіз сміття;
• Інтернет, телефонія, телебачення.

Може входити до чиншу, якщо він використовується в сенсі Цивільного кодексу РП:

• оренда житла;
• оренда гаража;
• оренда допоміжних приміщень та ін.

Як видно, варіантів дуже багато і, ймовірно, з'ясування всіх деталей є найскладнішим етапом оренди нерухомості, але пройти його необхідно, уточнивши всілякі аспекти по максимуму - щоб зрозуміти, як розрахувати чинш за квартиру, потрібно мати всі вступні дані.

Головне завдання потенційного наймача – з'ясувати, чи немає ще будь-яких витрат, крім зазначених на переговорах (у пропозиції, оголошенні, тексті договору). У цьому сенсі зручніше внести до договору пункт про покриття орендодавцем всіх витрат, не зазначених у договорі. Однак якщо на таке формулювання друга сторона не погоджується, краще з'ясувати наявність та розмір усіх перерахованих витрат.

Що не стосується чиншу?

Є кілька статей витрат, які точно не можуть називатися чиншем. При цьому треба обов'язково з'ясувати і їх наявність, а також хто саме їх оплачуватиме.

Дрібні витрати

Існує у Цивільному кодексі Польщі поняття дрібних витрат (drobne naklady). Вони визначені в art.681 і включають:

• дрібний ремонт підлог, дверей та вікон;
• фарбування стін, підлог та внутрішньої частини вхідних дверей;
• дрібний ремонт установок та технічних пристроїв, що забезпечують використання світла, опалення, надходження та відведення води.

Ці витрати не є систематичними, а отже не можуть бути внесені до чиншу, але орендодавець має право покласти їх на наймача.

Необхідний ремонт

Відповідно до норм art.663 Цивільного кодексу РП (а також art.680, що поширює ці правила і на оренду нерухомості):

Якщо протягом терміну оренди об'єкту потрібний ремонт, відповідальність за який несе орендодавець і без якого об'єкт не може бути використаний для узгодженого застосування, орендар може встановити відповідний строк для ремонту орендодавцем. Після закінчення терміну орендар може зробити необхідний ремонт за рахунок орендодавця.

Чиншем такі витрати звичайно не є, проте є сенс детально прописати в договорі, за який ремонт відповідальність несе орендодавець, а що може бути віднесено до дрібних витрат.

Як знизити чинш за квартиру?

Малоймовірно (але все ж таки можливо), щоб орендодавець погодився переглянути орендну плату у бік зменшення.Таке питання вирішується виключно на переговорах і фіксується у додатку до договору чи нової угоди.

Не вдасться переглянути тарифи, що діють, але є можливість більш економної витрати тих параметрів, які оплачуються за лічильниками.

Ще один варіант – суборенда частини нерухомості, але й тут є свої нюанси: по-перше, це має бути дозволено орендодавцем (не заборонено у договорі), а по-друге, бути фізично реалізованим.

Як оплачувати комунальні послуги у Польщі?

Усі види та форми оплати за оренду житла встановлюються заздалегідь:

• Це може бути сплачено безпосередньо постачальникам послуг (як правило, якщо угоди на ім'я наймача).
• Це може бути частиною єдиного платежу орендодавцю, а він уже розраховується з постачальниками послуг.

Є інші варіанти. Можуть бути комбіновані способи.

Висновок

Чинш – складна та неоднозначна частина витрат на оренду нерухомості у Польщі. Схему розрахунку всіх можливих витрат, зокрема і величину czynsz, необхідно детально узгоджувати з орендодавцем ще етапі переговорів. Пропустивши цей момент, можна виявитись неприємно здивованим величинами непередбачених витрат.

Джерело