Застава під час оренди квартири в Німеччині - закони, оплата, зберігання, повернення

Kaution у Німеччині - це гроші, що віддаються орендарем у заставу під час підписання орендної угоди. Закладена сума покриває потенційну шкоду орендодавця, наприклад, якщо:

мешканець перестане платити;
у квартирі щось зламається чи зіпсується;
перерахунок за комунальні платежі вимагатиме доплати;
інші втрати власника нерухомості через дії квартирантів.

Суть кауціону - відкласти суму, яка недоторканна і гарантує тому, хто здає відшкодування збитків, якщо мешканець не виконує контрактні зобов'язання або неадекватний.

Німецького закону, який зобов'язує орендаря під час оренди будинку чи квартири в Німеччині закладати гроші, не існує. Це традиція. Але знайти житло, що здається без кауціону - неймовірне везіння. Бюргери так не роблять.

Причина проста - володіння нерухомістю пов'язане з витратами, наприклад, платежами з іпотеки, фінансування ремонту та обслуговування об'єкта. Власнику потрібні гарантії. Якщо мешканець втратить роботу чи раптово зникне, господар не отримає орендної плати. Якби не було кауціону, довелося б покривати витрати на нерухомість із власної кишені.

Закон визначає максимально допустимий розмір застави – 3 місячні нетто-плати без урахування передоплати за комуналку. Розмір кауціону вказується у договорі.

Важливо, щоб у контракті прописувалося нетто значення оренди. Адже з нею пов'язаний розрахунок максимальної гарантійної суми.Німецькі орендодавці часом хитрують і не прописують окремо передоплату за комунальні послуги, щоби збільшити потенційне покриття збитків. На всякий випадок. Хоча це незаконно.

У Німеччині господар нерухомості має право на певних умовах підняти вартість оренди вже зданого житла. Але вимагати збільшення застави у зв'язку з підвищенням орендної плати не можна. Завищення розміру кауціону припустимо, якщо орендар сам запропонував такий варіант під час переговорів.

Припустимо, іноземець шукає квартиру у Німеччині. Орендодавцям такий мешканець сподобається в останню чергу. Але мігрант може прикласти понад кауціон фінансову поруку знайомого, колеги або шефа - Bürgschaft. Довіра до потенційного наймача зросте. Виникне більше шансів знайти житло.

Також дозволяється вимагати більшу, ніж тримісячну вартість оренди, суми, якщо йдеться про квартиру призначену для проживання інваліда.

Правила зберігання застави за житло

При укладанні договору про оренду нерухомості у Німеччині обумовлюється розмір і форма внесення кауціону. Вибирається із двох варіантів:

німецький орендодавець отримує гроші або оформляється порука за наймача.
При готівковому розрахунку візьміть розписку про отримання коштів.

Отримавши заставу, орендодавець немає права покласти гроші власний счет. Він не може розпоряджатися грошима на власний розсуд. Закон наказує правила зберігання кауціону:

сума кладеться на окремий спеціально відкритий ощадний рахунок або розрахункове конто з терміном зняття 3 місяці;
важливо позначити призначення заощаджень, щоб запобігти залученню коштів у процес банкрутства орендодавця чи стягнення боргів;
відсоток за вкладом має відповідати стандартній ставці при відкритті накопичувального рахунку в німецькому банку.

Існує думка, що рахунок обов'язково відкривається на ім'я орендаря. Це не вірно. Господар житла вправі робити внесок він. Але він зобов'язаний відокремити гроші орендаря від своїх і не використовувати заставу в інших цілях.

Доходи від відсотків за вкладом належать мешканцю, а чи не орендодавцю.

Орендар має право запитати докази, що кауціон зберігається згідно із законом.Незаконне використання коштів із рахунку відкритого для гарантійного забезпечення оренди нерухомості у Німеччині є злочином.

Якщо орендодавець не реагує на вимогу надати докази наявності правильно оформленого вкладу, мешканець може вимагати заставу назад або навіть не сплачувати нетто-оренду до кауціону.Але щойно власник нерухомості довів, що гроші лежать у банку за встановленими правилами, пропущені платежі необхідно негайно заплатити у повному розмірі.

Житель не зобов'язаний сплачувати всю суму застави разом. За законом дозволяється розбити платежі на 3 рівні частини та виплачувати паралельно оренді. Обов'язок виплатити першу частину стартує з першого дня дії орендного договору.

Розбиття застави передбачено законом.

Власник не може вимагати виплати кауціону. Також заборонено ставити у залежність можливість повної оплати та підписання договору. На практиці обіцянка заплатити всю суму разом збільшує шанси знайти житло.

Порука замість кауціону

Іммігранту нерідко складно відразу виплатити перший орендний платіж і весь кауціон. Виходом стає порука банку чи страхової компанії. Замість пошуку потрібної суми, орендар укладає гарантійну угоду, згідно з якою сплачується невеликий місячний або річний внесок, а страхування грошових ризиків передається сторонній організації.

Якщо щось пішло не так і потрібно відшкодувати збитки, орендодавець звертається до поручителя і одразу отримує гроші на шкоду. А далі поручитель стягує з мешканця сплачену суму.

За нормального розвитку подій орендар отримує час зібрати гроші, щоб перевести заставу пізніше, наприклад, через півроку, коли пройде випробувальний термін. Як тільки кауціон внесено, порука завершується.

Порука діє скільки завгодно довго, поки сплачуються внески. Стандартна такса - 5% на рік від гарантії, що покривається.

Поширені форми зберігання застави у Німеччині

Treuhandkonto - рахунок у довірчому управлінні, наприклад, як Tagesgeld. Орендодавець відкриває ощадний рахунок у німецькому банку на ім'я орендаря, але отримує повний доступ. Туди вносяться гроші - готівкою у банку чи грошовим переказом. Зняти гроші без відома власника житла неможливо.

Sparbuch - ощадна книжка. Знімач заводить ощадкнижку з позначкою

Міеткаутиконто і закладає рахунок на користь власника. Фактично, орендодавцю надається право отримати доступ до рахунку, якщо орендар не виконає зобов'язань за контрактом.Банк повинен зробити позначку про неможливість зняти гроші іншим способом, окрім як після розірвання орендної угоди - Sperrvermerk.

Genossenschaftsanteil - спосіб збирання кауціону при зніманні житла у будівельних кооперативів та товариств. Фірми займаються будівництвом та здаванням нерухомості вибирають Genossenschaft як форму ведення бізнесу. Мешканець викуповує частку в кооперативі рівну сумі застави. Так компанія одночасно отримує гарантії та використовує гроші, а не залишає лежати у банку. Прибутковість кооперативних частин часто набагато вища за стандартні німецькі близьконульові відсотки.

Private Mietbürgschaft - приватна порука. Замість грошей орендодавець отримує гарантії третьої особи, що у разі збитків витрати покриваються поручителем. Наприклад, батьки доручаються за дитину. Господар житла має право відмовитися, якщо не довіряє поручителю.

Mietkautionsversicherung - страхування ризиків замість застави. Суть пояснювалася вище – замість кауціону власнику передаються гарантія страхової фірми. Орендар сплачує внески зі страховки, гроші можна внести пізніше, якщо одна із сторін наполягає на цьому.

Bankbürgschaft, Mietaval - така ж порука, але гарантії надаються не страховкою, а банком. Варіант, якщо мешканець вже накопичив заощадження та зберігає гроші в банку, але не хоче переказувати кошти орендодавцю. Тоді банк доручається за клієнта, отримуючи в заставу накопичені, що знаходяться на рахунку.

Як забрати Kaution

За законом орендодавець може тримати закладені гроші 12 місяців.Час дається на перерахунок за комунальними платежами, що виробляється постачальниками послуг наприкінці року. Тому власник житла утримує заставу на випадок, якщо виявиться, що через перевитрату води чи тепла колишній мешканець має доплатити.

Інші причини неповернення:

не здійснено зазначений у договорі ремонт після з'їзду;
борги з оренди;
нерухомості завдано шкоди, триває судовий розгляд.
В окремих випадках, коли починаються розбирання щодо завданих збитків або боргів, дозволяється не повертати кауціон і довше.

При переїзді на нове місце проживання в Німеччині доведеться врахувати цей фактор – заставу за наступне житло неможливо внести з минулого, бо гроші повернуться лише за рік.Виходом стане порука. Доведеться укласти контракт із страховкою на рік до повернення закладеної суми.

Власник об'єкта має право не повертати заставу, якщо: